Restnutzungsdauer-Rechner
Restnutzungsdauer-Rechner: Steuerersparnis durch ein Gutachten berechnen
Berechnen Sie in vier Schritten, wie viel Einkommensteuer ein Restnutzungsdauergutachten bei Ihrer vermieteten Immobilie sparen kann. Kostenlos, unverbindlich und ohne Anmeldung.
Von Maurice Hoffmann, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung · Stand: Oktober 2026
1Wird die Immobilie vermietet?
2Was möchten Sie begutachten lassen?
Preis je Gutachten: 980 € brutto bei einem Gutachten, je 930 € bei 2 bis 3 und je 880 € ab 4 Gutachten. Ein Mehrfamilienhaus zählt als ein Gutachten, unabhängig von der Zahl der Wohnungen.
3Kaufpreis aller Objekte zusammen
4Ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen
Bei gemeinsamer Veranlagung gelten die doppelten Beträge.
Ihr Ergebnis
Mögliche Steuerersparnis in 10 Jahren nach aktueller Rechtslage
–
für einmalig
Ersparnis 1. Jahr
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Aus 1 € werden im 1. Jahr
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Zum Vergleich: ETF-Ertrag 1. Jahr (7 %)
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Laufendes Gesetzgebungsverfahren: Ausgang offen
Der Bundesrat hat am 25. September 2026 in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vorgeschlagen, den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer auf Gebäude zu beschränken, die bereits bei ihrer Fertigstellung auf eine kurze Nutzungsdauer angelegt sind. Für typische Bestandsimmobilien wäre ein solcher Nachweis dann in der Regel nicht mehr möglich.
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung enthält diese Einschränkung bislang nicht. Ob sie kommt, in welcher Form und ab wann sie gelten würde, entscheidet der Bundestag im weiteren Verfahren. Das ist derzeit nicht absehbar.
Stellungnahme des Bundesrates lesen (PDF, Nr. 6)
Stand: 3. Oktober 2026. Bitte besprechen Sie mögliche Auswirkungen mit Ihrer Steuerberatung.
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Vereinfachte, unverbindliche Beispielrechnung nach aktueller Rechtslage, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ein Gutachten ist keine Kapitalanlage; der ETF-Wert dient nur der Einordnung und ist ein historischer Durchschnitt ohne Garantie. Die tatsächliche Restnutzungsdauer wird individuell nach Vor-Ort-Besichtigung ermittelt. Die steuerliche Anerkennung obliegt dem zuständigen Finanzamt. Eine steuerliche Beratung erfolgt nicht.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt, wie lange ein vermietetes Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ist diese tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer, kann der Gebäudewert nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über den kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden. Die jährliche Abschreibung (AfA) steigt, die zu versteuernden Mieteinkünfte sinken.
Ich erstelle jedes Gutachten nach einer persönlichen Vor-Ort-Besichtigung und dokumentiere die objektspezifischen Gegebenheiten nachvollziehbar als Grundlage für die steuerliche Beurteilung.
So rechnet der Rechner
Für vermietete Wohngebäude gilt ein gesetzlich festgelegter Abschreibungssatz: 2 % pro Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % bei älteren und 3 % bei ab 2023 fertiggestellten Gebäuden. Mit Gutachten entspricht der AfA-Satz 100 % geteilt durch die nachgewiesene Restnutzungsdauer. Die Steuerersparnis ergibt sich aus Gebäudewert × (neuer AfA-Satz − bisheriger AfA-Satz) × persönlicher Grenzsteuersatz.
Beispiel
Kaufpreis 500.000 €, davon 75 % Gebäudeanteil = 375.000 €
Bisher: 2 % AfA = 7.500 € pro Jahr
Mit Gutachten (Restnutzungsdauer 20 Jahre): 5 % AfA = 18.750 € pro Jahr
Zusätzliche Abschreibung: 11.250 € pro Jahr, bei 42 % Grenzsteuersatz rund 4.725 € Steuerersparnis im ersten Jahr
Die tatsächliche Restnutzungsdauer und die steuerlichen Auswirkungen werden individuell ermittelt.
Für wen lohnt sich ein Gutachten?
- Eigentümer vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser
- Ältere Bestandsimmobilien mit Modernisierungsbedarf oder technischem Verschleiß
- Kapitalanleger mit hohem persönlichem Steuersatz
- Besonders Mehrfamilienhäuser, weil ein Gutachten das ganze Gebäude abdeckt
Für selbst genutzte Immobilien bringt ein Restnutzungsdauergutachten keinen steuerlichen Vorteil.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Rechner
Was berechnet der Restnutzungsdauer-Rechner?
Der Rechner schätzt, wie viel Einkommensteuer Sie sparen können, wenn ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer Ihrer vermieteten Immobilie nachweist und Sie dadurch eine höhere jährliche Abschreibung ansetzen. Grundlage sind Kaufpreis, Gebäudeanteil, bisheriger AfA-Satz, angenommene Restnutzungsdauer und Ihr Grenzsteuersatz. Es handelt sich um eine vereinfachte Beispielrechnung.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten kostet 980 € brutto. Bei 2 bis 3 Gutachten kostet jedes Gutachten 930 € brutto, ab 4 Gutachten jeweils 880 € brutto. Ein Mehrfamilienhaus zählt dabei als ein Gutachten, unabhängig von der Zahl der Wohnungen; jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Gutachten.
Für welche Immobilien lohnt sich ein Gutachten?
In der Regel für vermietete Bestandsimmobilien, deren tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer sein kann als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer. Für selbst genutzte Immobilien bringt ein Restnutzungsdauergutachten keinen steuerlichen Vorteil. Ob sich eine Prüfung lohnt, schätze ich vorab kostenfrei ein.
Wird das Gutachten vom Finanzamt anerkannt?
Diese Entscheidung trifft ausschließlich das zuständige Finanzamt. Ein sorgfältig erstelltes, methodisch nachvollziehbares und vollständig dokumentiertes Gutachten schafft dafür die Grundlage, eine Anerkennung kann jedoch niemand zusichern. Eine steuerliche Beratung erfolgt nicht.
Wird der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer abgeschafft?
Das ist offen. Der Bundesrat hat am 25. September 2026 in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vorgeschlagen, den Nachweis auf Gebäude zu beschränken, die bereits bei Fertigstellung auf eine kurze Nutzungsdauer angelegt sind. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung enthält diese Einschränkung bislang nicht. Ob und ab wann sich etwas ändert, entscheidet der Bundestag im weiteren Verfahren (Stand: 3. Oktober 2026).
Ist eine Vor-Ort-Besichtigung erforderlich?
Ja. Für jedes Restnutzungsdauergutachten besichtige ich die Immobilie persönlich. Das ist die Grundlage für eine nachvollziehbare Einschätzung des baulichen Zustands.
In welcher Region erstellen Sie Gutachten?
Mein Schwerpunkt liegt in Leverkusen, Wuppertal und dem Bergischen Land sowie im Umkreis von etwa 100 Kilometern. Geeignete Aufträge übernehme ich nach Absprache auch deutschlandweit.
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